Bonjour à tous,
je vais rédiger une offre d’achat d’une maison, qui a 2 propriétaires et 1 usufruitier.
L’usufruitier a loué la maison jusqu’à la vente. La maison est actuellement vide, pour être vendue.
Dois-je faire 3 offres d’achat ? (ou 1 offre avec 4 signatures ?)
Et dans le futur compromis, il y aura donc 3 signatures ? (plus la mienne).
Le compromis devra t-il mentionner que l’usufruitier renonce à son usufruit et vend celui-ci ?
D’autre part on m’a dit qu’il ne fallait pas rédiger d’offre d’achat, mais plutôt un engagement à suivre une procédure de vente (compromis + acte authentique), car l’offre d’achat engage l’acheteur. (alors que le vrai engagement se situe à la signature du compromis)…
Merci de vos éclaircissements.
bonjour
comme pour tout acte d’achat immobilier il faut que vos choisissiez votre notaire
il serait aussi preferrable de consulter votre notaire qui saura vous conseiller dans cette situation particulière
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Bonjour,
L’offre d’achat c’est une invention des agences immobilières pour verrouiller tout le monde et aller plus vite sans réfléchir.
vous pouvez formuler une offre MAIS vous ne serez engagé qu’à la signature du compromis, et APRES les 10 jours de rétractation.
Vous n’avez pas besoin de faire 3 offres ! Une seule suffit. Mais ne vous contentez pas de l’accord oral transmis par l’agent immobilier. Demandez à votre notaire d’organiser dès que possible la signature du compromis.
Dans votre projet vous (et votre conjoint ?) êtes l’acquéreur? et le « vendeur » est constitué des 3 ayants droits. Il y aura donc autant de signatures que de personnes impliquées.
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Merci pour vos réponses.
Je suis l’unique acheteur (pas en couple) et le « vendeur » est constitué par 3 personnes. Sur vos conseils j’ai appelé mon notaire, il me dit qu’une seule offre sera rédigée, comportant 4 noms et 4 signatures (dont la mienne).
Ma question portait surtout sur la phrase à utiliser dans l’offre : on voit souvent dans les modèles d’offres la phrase : « je m’engage à acheter le bien dont les caractéristiques sont les suivantes »…, on m’a conseillé de ne pas écrire cela, mais plutôt d’écrire : « je souhaite mener à son terme le processus d’achat »… ce qui sous-entend que je n’achète pas à n’importe quelle condition le bien. Cette formule est moins engageante, même si, au final, c’est le compromis de vente qui est engageant. Certaines agences immobilières ou mêmes des banques affirment que l’offre d’achat est un engagement ferme et définitif… c’est un peu déroutant.
et que conseille votre notaire puisque vous l’avez consulté?
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Dans le texte de l’offre, ce qui importe c’est la chose (descriptif du bien) et le prix (en précisant le total FAI, ne vous faites pas balader si l’agence veut ajouter sa commission en plus).
Ajoutez si vous voulez vos conditions suspensives (caractéristiques du prêt, etc)
et surtout la date limite de validité (exemple 1 mois) pour finaliser le compromis.
Cette offre est un engagement ferme et définitif uniquement pour le VENDEUR s’il la contresigne. Mais vous ACQUEREUR avez encore les 10 jours après signature du compromis pour vous rétracter sans frais, ainsi que les conditions suspensives.
Mais demandez SYSTEMATIQUEMENT à votre notaire de valider chaque texte avant de signer quoi que ce soit.
Avec le notaire nous n’avons pas abordé la question de la syntaxe.
C’est une question que je pose dans ce forum. Si vous n’avez pas d’idée sur la question ce n’est pas grave, du moment que je dispose d’un droit de rétractation.
Lisez l’article L271-1 du Code de la Construction et de l’Habitation
https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000037667917
En pratique lorsqu’on visite un bien, la visite dure environ 30 minutes, car souvent cela se fait en présence d’autres candidats à l’achat. Si par exemple la charpente est attaquée par les termites, cela se voit plus tard, au moment des diagnostics, qui, en pratique, se font durant la phase de préparation du RDV de compromis de vente. Ce n’est que lors de ce RDV que l’acheteur peut se rendre compte d’une attaque de termites, et il a donc la possibilité de refuser de signer le compromis. C’est d’ailleurs la raison d’être du compromis : poursuivre ou pas le processus d’achat, ayant en main les diagnostics et autres documents (urbanisme, servitude, etc…). L’offre d’achat n’est là que pour dire « ok je commence ma procédure d’achat ». Selon moi.
On voit que vous n’avez pas beaucoup d’expérience en la matière et vous imaginez un scénario qui n’est pas réaliste. Ou alors vous êtes le parfait pigeon (désolée).
Vous pouvez visiter autant de fois que vous voulez, seul avec l’agence si vous le demandez. Et vous pouvez consulter les diagnostics avant de signer quoi que ce soit.
Et vous pouvez aussi faire venir des artisans pour des devis, ou encore des experts pour vérifier des éléments qui sont importants (exemple : il n’y a pas de diagnostic concernant l’état de la toiture)
Faites surtout confiance à votre notaire !
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j’en suis quand même à mon 3eme achat de bien immobilier, et j’ai aussi été vendeur 2 fois… j’ai 67 ans et ne pense pas être totalement inexpérimenté !..
mais vous avez raison ce que vous dites est vrai, on peut passer des semaines à visiter le même bien, c’est vrai dans des endroits où le marché n’est pas très tendu, où les biens sont à vendre à profusion, dans des endroits où personne ne veut vivre.
Mais là où je suis , dans un village très prisé du Luberon, un lieu d’exception où personne ne vend, car y posséder un bien est une bénédiction qui reste toujours « dans la famille », lorsqu’une maison est disponible à la vente 1 fois tous les 5 ans, (je n’exagère pas), lorsque le vendeur n’a même pas besoin de passer par une agence, quand il lui suffit d’entrer dans le bistrot du village et dire à voix basse « je vends », seul devant son café, pour avoir dans les heures qui suivent un douzaine d’acheteurs, quand cette providence se produit, on n’a pas le temps de faire venir qui que ce soit pour inspecter la maison, car on a 10 minutes pour signer l’offre d’achat. Oui, en théorie on ne signe pas d’offre sans études et sans diagnostics, vous avez cent fois raison de le rappeler, mais il y a des circonstances , des lieux d’exception, où cette règle ne peut pas s’appliquer. Je suis désolé j’ai vécu et acheté et vendu des biens dans l’une des plus belles régions du Monde, la côte d’Azur d’abord, le Luberon ensuite, c’est mon décor de vie… les transactions s’y font très rapidement, je n’y peux rien. Mais je ne regrette pas. C’est pourquoi je parlais de ces cas-là, où l’offre d’achat sert à bloquer le bien, peu importe son état, et que le compromis est là ensuite pour valider l’offre, avec tous les diagnostics nécessaires. Et c’est tout le sens du compromis.
Le contexte tendu que vous décrivez ne change rien au fait que l’offre d’achat ne bloque rien dès lors que le vendeur peut en recevoir plusieurs et prendre son temps pour choisir. Ce n’est (a priori) bloqué que si le vendeur la contresigne.
Bref vous avez déjà l’expérience de plusieurs transactions et un notaire, vous devriez le savoir. Qu’espérez vous d’un forum ?
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L’avantage d’un forum, par rapport à la consultation d’une seule personne qu’est le notaire, c’est qu’on peut avoir un échange de points de vues. Se faire une idée précise à partir de plusieurs avis. Exactement comme dans le domaine de la santé il est conseillé de demander l’avis de plusieurs spécialistes. Non pas que l’on met en doute l’avis de « son » médecin, mais par nature une décision importante ne peut être prise qu’après avoir collecté plusieurs avis. Et un forum est fait pour ça. Dans la Rome antique : Place où se tenaient les assemblées du peuple et où se discutaient les affaires publiques. Lieu de débat. Sinon, l’alternative au forum (dans sa définition première) est l’IA : on pose sa question à ChatGPT on a la réponse mais il n’y a aucune discussion possible. Je trouve que le forum est plus humain…
Bonjour,
https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032040891
L’offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation.
En matière immobilière, ce qu’on appelle une offre dans le langage courant n’est souvent qu’une étape des négociations. Beaucoup de problèmes en matière immobilière viennent du décalage entre la définition commune et la définition juridique d’une offre.
Une véritable offre, une fois acceptée, engage les parties, la loi offrant à l’acquéreur un droit de rétractation de dix jours après acceptation en matière immobilière comme l’a rappelé Yapasdequoi. C’est un avant-contrat avec la même force juridique qu’un compromis.
Vous pouvez appeler cela comme vous voulez, soit ça engage, soit ça n’engage pas. Ou alors il faut rédiger un contrat qui stipule un engagement unilatéral, mais bon, quel vendeur accepterait cela ?
Une offre (au sens juridique) mal rédigée peut être apocalyptique pour l’acquéreur. Dans la tête de beaucoup de gens, il existe l’idée : offre acceptée, vendeur engagé.
Sauf qu’en vrai c’est : offre acceptée, vendeur engagé, acquéreur engagé… et c’est engagé à faire ce qui est écrit dans l’offre, ni plus ni moins.
S’il est simplement convenu que M. X s’engage à acheter à M. Y son bien pour la somme de z, M. X doit acheter le bien pour la somme de z, et M. Y doit le vendre pour la somme de z.
M. X n’est pas en droit d’exiger la signature d’un compromis, ou de se désengager s’il n’obtient pas son prêt, ou de conditionner la vente à un changement de la chaudière défectueuse. Hormis s’il prouve un dol ou une erreur de nature à annuler le contrat, M. X peut être forcé en justice de tenir ses engagements.
Une fois l’offre acceptée, aucune des parties ne plus imposer à l’autre de nouvelles conditions.
Donc que faut-il mettre dans l’offre : bah tout ce qui est important pour vous, et écrire que si elle est acceptée vous voulez être engagé. Il ne faut rien oublier.
Donc non, une offre ne sert pas à « bloquer » le bien, sauf si le vendeur est totalement idiot. Ca sert à « bloquer » le vendeur ET l’acquéreur.
Personnellement je déconseille le recours aux offres en matière immobilière, sauf cas particulier C’est utile quand un agriculteur veut acheter un hectare d’alpage à un collègue et qu’il a besoin de justifier le mouvement de fonds auprès de sa banque, afin d’économiser les frais de rédaction du compromis. C’est envisageable quand une personne veut acheter à toute force un bien, sans conditions.
Mais dans le cas d’un acquéreur qui veut pouvoir se rétracter sans frais s’il n’obtient pas son prêt, si le DPE n’est pas bon, s’il y a des termites, une servitude, une contrainte d’urbanisme ou une nichée d’hirondelles sous le toits… autant signer direct un bon vieux compromis chez le notaire.
@Isadore : Un grand merci !.. ça c’est une réponse !.. 
tout est parfaitement clair pour moi. Je suis de votre avis, je pense faire une offre orale, en disant « on se retrouve au compromis ». Je suis dans un lieu où les gens ne sont pas très procéduriers, c’est la campagne, beaucoup de choses se font oralement. Je pense que nous iront directement au compromis. Parmi mes craintes, il y a quelque chose qui ne se voit pas à la visite de la maison, ce sont les termites. Sur cet exemple, si le diagnostic termites n’est pas produit par le propriétaire le jour du compromis, aurait-je le droit de ne pas signer le compromis (et de le renvoyer à date ultérieure) ? de même que si je décide de faire une offre, sans avoir ce diagnostic, j’ai intérêt à écrire dans l’offre : « sous réserve de diagnostic termites négatif ». (écrire tout ce qui est important pour moi). Cependant il y a une petite difficulté dans mon cas : il y a 3 propriétaires : 2 en nue-propriété, 1 en usufruit. Dans ce cas la signature des 3 sur une offre d’achat est-elle préférable à aller directement au compromis sans offre ?..
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A moins qu’il n’ait reçu une procuration, aucun propriétaire ou usufruitier ne peut signer à la place des autres. Une offre n’est engageante que si elle est signée par tous les vendeurs et tous les acquéreurs.
Dans votre cas, je ne vois pas vraiment d’intérêt à aller signer une offre. Vous avez trop d’attentes et pas assez de connaissances juridiques.
Seulement si c’est mentionné dans l’offre (au sens juridique) ou si c’est un cas où il est obligatoire de produire ce diagnostic.
L’offre est l’avant-contrat qui sera ensuite répété dans l’acte de vente et facultativement le compromis. Si on fait une vraie offre au sens juridique, il faut mettre tout ce qui est important dedans. Vraiment tout.
Les connaissances en matière de droit rural de certains paysans et leur aptitude à dégaîner un contrat ou l’absence de contrat est extraordinaire. Il aura fallu trois générations de bailleurs pour arriver à coincer ma famille paternelle suite à un bail signé par mon arrière-grand-père. Les trois locataires successifs n’ont jamais été au-delà du brevet.
« Procédurier » est un terme péjoratif appliqué aux gens qui veulent appliquer le droit d’une manière jugée exagérée. La plupart des gens ne sont généralement pas procéduriers, mais le deviennent quand l’enjeu est important. Quand il s’agit de défendre leur logement, leur emploi ou ce qui est pour eux une très grosse somme d’argent, les gens de la campagne sont aussi procéduriers que les autres. 
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Pour ce qui est des diagnostics obligatoires, ils doivent être fournis au plus tard à la signature du compromis ou de la promesse de vente. Sinon le délai de rétractation ne commence qu’à la réception de tous les diagnostics.
Merci pour cette précision.
Je voudrais savoir si le fait de se rétracter, pour l’acheteur, dans le délai réglementaire de 10 jours, doit être motivé par une cause sérieuse, où bien est-il libre de tout motif ?
Lisez l’article L271-1 du Code de la Construction et de l’Habitation
https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000037667917
« Les actes mentionnés au présent article indiquent, de manière lisible et compréhensible, les informations relatives aux conditions et aux modalités d’exercice du droit de rétractation ou de réflexion. »
Il n’y a pas de motif à donner. Par contre attention aux modalités (courrier RAR ? adressé à qui ?) et au délai (bien identifier la date de début)