J'ai vendu mon appartement le 01/09/2021. Le nouvel acquéreur vient de recevoir un décompte des charges sur la période du 01/04/2020 au 31/03/2021, où il y a un moins perçu. L'acquéreur me réclame le réglement, étant donné que c'était moi la copropriétaire de l'époque. Or, lorsque je lis le texte suivant, je m'interroge sur la personne redevable de ce montant :
" La vente intervenant avant l'approbation définitif des comptes de l'exercice en cours, il n'est pas possible de savoir au moment de la signature s'il y aura trop-perçu ou moins-perçu de charges lors de la régularisation.
La régularisation des charges est adressée par le syndic à celui qui est copropriétaire au moment de l'approbation des comptes. Le trop ou moins perçu sur provisions est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l’approbation des comptes (art. 6-2 al. 3 décret 17 mars 1967).
En l'occurrence, c'est l'acquéreur qui est destinataire du décompte définitif et redevable aux yeux du syndic du moins-perçu éventuel.
Si rien n'a été prévu dans l'acte de vente et que le principe légal de répartition s'applique, le vendeur ne peut prétendre, après la vente, à un remboursement d'un trop-perçu éventuel."
Pouvez-vous m'indiquer si c'est bel et bien à moi de régler la régularisation, ou si c'est à l'acquéreur ?
Merci pour votre réponse. Lorsque je lis ces précisions officielles, il me semble bien que c'est à l'acquéreur de payer.
Or, le notaire vient de m'envoyer cette réponse : "- Caractère définitif entre les parties des versements effectués en application de ce qui précède : compte tenu des règlements opérés par les parties ce jour en application des conventions qui précèdent, le VENDEUR se désiste en faveur de l?ACQUEREUR du bénéfice de toutes les sommes qui pourraient lui être allouées ou remboursées à ce titre postérieurement à la vente relativement aux BIENS, et corrélativement l?ACQUEREUR fera son profit ou sa perte de tout trop perçu ou moins perçu pour l?exercice en cours. Par suite, l?ACQUEREUR renonce en faveur du VENDEUR à demander à ce dernier le remboursement de toutes sommes qu?il pourrait être amené à régler ultérieurement au titre de provisions ou de dépenses comprises ou non comprises dans le budget prévisionnel et couvrant l?exercice en cours, sauf à ce qui a pu être indiqué ci-dessus concernant les travaux.
La régularisation appelée par le syndic correspond à la période du 01/04/2020 au 31/03/2021. La vente ayant été signée en septembre 2021, il s?agit donc de la régularisation de l?exercice antérieur, et non de l?exercice en cours, dont le cout conformément à vos conventions incombe au vendeur."
Pour moi, ces 2 textes s'opposent. Je ne sais donc pas lequel est à appliquer :(
Bonjour,
Je suis dans la même situation que vous. Pourriez-vous me dire comment s’est terminée votre affaire svp ? C’est à qui de payer ? J’ai eu exactement la même réponse du notaire
Merci d’avance pour votre aide.
Cdt
De base c'est l'acquéreur (le propriétaire actuel) qui doit payer s'il y a un indu ou qui est crédité d'un trop-perçu. La copropriété n'a pas de lien juridique avec l'ancien propriétaire.
Cependant l'acheteur et le vendeur peuvent avoir convenu par contrat (par exemple dans l'acte de vente) que c'est le vendeur qui règlera les charges ou qui sera remboursé d'un trop-perçu.
A noter : dans un tel cas, le propriétaire du bien est le seul interlocuteur de la copropriété. C'est à lui payer les charges, et ensuite il se débrouille avec le vendeur pour faire appliquer leur accord.
En l'absence d'un tel accord signé des deux parties, le vendeur n'a plus rien à voir avec la régularisation des charges ou le paiment d'éventuels travaux.
Bonjour,
Merci pour vos réponses rapides.
sophie_3417, est-ce que je peux me permettre de vous demander si vous avez payé de votre plein gré finalement ou bien est-ce que vous y avez été contrainte ? Et est-ce que vous avez pu savoir finalement si c’est la loi de 1967 qui s’applique dans ce cas de figure (exercice précédent) ou bien si la convention insérée dans l’acte de vente qui s’applique également pour un exercice précédent ?
Je n’ai pas réussi à trouver de réponse claire à ce sujet, ni sur les différents sites que j’ai consultés, ni sur les textes officiels qui semblent manquer de précision.
Merci d’avance si vous pouvez me renseigner.
Cordialement.
Bonjour, Le fait que Sophie ait payé sous contrainte ou pas ne vous aidera pas. Le notaire se réfère à une ancienne version des lois sur la copropriété qui ont été modifiées en 2014.
La loi que vous citez est très claire et le syndic réclame la somme à l'acquéreur qui doit la payer. L'article cité est d'ordre public et s'applique à défaut d'autre convention.
Autrement dit : SI ET SEULEMENT SI l'acte de vente entre lui et vous a prévu EXPLICITEMENT un remboursement de votre part, vous devez le faire. Mais si RIEN n'a été prévu, vous ne lui devez RIEN.
Merci Yapadequoi pour votre réponse rapide. Les écrits que nous avons signé sont mot pour mot les mêmes que ceux de sophie_3417. Ils concernent l'exercice en cours. Rien d'explicite sur les exercices précédents ce qui me laisse supposer que c'est la loi qui s'applique pour ces exercices là. Ce qui me fait douter c'est que la clerc de notaire nous dit que c'est à nous de payer. Directement à l'acquéreur puisque légalement le syndic, lui, se tourne vers le nouveau propriétaire. Pour etre précise, j'ai besoin de savoir si je risque des poursuites si je ne le rembourse pas. Merci encore pour votre aide.
Bonjour, je suis dans une situation similaire à celle décrite dans ces messages. Nous avons fait l'achat d'un logement fin 2021, lors de l'AG 2022 nous avons approuvé les comptes des travaux votés par le VENDEUR en 2019 et terminés en juillet 2021. Un trop perçu a été constaté par le Syndic.
Dans l'acte de vente on précise :
"Régularisation de compte
Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l?approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l?approbation des comptes, toute convention contraire n?ayant d?effet qu?entre les parties à la mutation à titre onéreux. Concernant les exercices précédents non encore approuvés, s'il en existe, le VENDEUR restera seul débiteur ou créancier de la copropriété"
A moment de la signature de l'acte de vente l'exercice 2020 avait déjà été approuvé car l'AG était mi 2021.
Selon le Clerc de notre notaire :
- l'approbation des comptes ne concerne que les charges courantes.
- l'exercice 2021 était en cours lors de notre achat, le débit ou crédit de cet exercice nous profite donc.
- mais cela ne vise pas les dépenses hors budget prévisionnel, c'est à dire l'ensemble des travaux votés lors des assemblées. Dans ce cas, le crédit ou le débit profite ou nuit au votant payeur. Ainsi, même si ce n'est qu'en 2022 que le compte travaux de 2019 a été approuvé, le débit ou le crédit doit revenir au vendeur. Tout ceci étant basé sur le principe de la bonne foi.
Pouvez-vous s'il vous plait m?aider à comprendre que faut-t-il entendre par « exercices précédents » ? Quelle obligation avons-nous vers le VENDEUR par rapport à des éventuels trop perçus sur appels de fonds ?
Paulo99: le terme "exercice précédent" concerne les comptes de gestion courante d'un exercice précédent
si un exercice comptable antérieur à 2021 est approuvé une fois que vous êtes devenu propriétaire, le solde de répartitionest porté sur votre compte de copropriétaire (que ce soit au débit ou au crédit): c'est le cas lorsque l'AG a été décalée ou lorsque précédemment les comptes n'avaient pas été approuvés
Bonjour Soleil51, merci pour votre réponse rapide. Si le terme "exercice précédent" ne concerne que les comptes de gestion courante d'un exercice précédent, par conséquent cela exclut-il les dépenses hors budget prévisionnel ? Alors la clause insérée dans notre acte de vente:
« Concernant les exercices précédents non encore approuvés, s'il en existe, le VENDEUR restera seul débiteur ou créancier de la copropriété »
s'applique-t-elle à l?approbation des comptes des travaux réalisés avant la signature de l?acte de vente (mais pas encore approuvés) ?
En gros, le trop-perçu des appels de fonds pour des travaux dont les comptes n?avaient pas été approuvés au moment de la signature de l?acte sont-ils concernés par cette clause (et ainsi le Vendeur est créancier de cette somme)
Bonjour, la seule clause existante, "Concernant les exercices précédents non encore approuvés, s'il en existe, le VENDEUR restera seul débiteur ou créancier de la copropriété" est indiquée dans la section "Régularisation de compte". Cette section est dans le texte après la section "Dépenses hors budget prévisionnel (Travaux)" Merci
"Dépenses incluses dans le budget prévisionnel (Charges)
Un budget prévisionnel est voté chaque année par le syndicat des copropriétaires pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d?administration des parties communes et équipements communs de l?immeuble, A l?occasion de la mutation à titre onéreux d?un lot, le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel au jour de l?acte (trimestre en cours) incombe au VENDEUR.
Toutefois, les parties ont convenu aux termes de l?avant-contrat que l?Acquéreur supporterait les charges de copropriété à compter de la date de son entrée en jouissance dans le bien et rembourserait au VENDEUR, le jour de la vente, la quote-part prorata temporis de la provision sur charges du trimestre en cours, ainsi qu'il résulte du décompte de proratas approuvé par les parties et demeuré annexé aux présentes après mention.
Conformément à ces dispositions, l?ACQUEREUR rembourse ce jour, PAR la comptabilité des notaires soussigné et participant, la quote-part de charges lui incombant.
Il est ici rappelé aux parties que cette convention n?a d?effet qu?entre elles et ne peut pas être opposée au syndicat des copropriétaires. En conséquence, le VENDEUR reste seul et entièrement responsable du paiement de la provision en cause à l'égard du syndicat des copropriétaires." Merci
Dépenses incluses dans le budget prévisionnel (Charges)
Un budget prévisionnel est voté chaque année par le syndicat des copropriétaires pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d?administration des parties communes et équipements communs de l?immeuble, A l?occasion de la mutation à titre onéreux d?un lot, le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel au jour de l?acte (trimestre en cours) incombe au VENDEUR.
Toutefois, les parties ont convenu aux termes de l?avant-contrat que l?Acquéreur supporterait les charges de copropriété à compter de la date de son entrée en jouissance dans le bien et rembourserait au VENDEUR, le jour de la vente, la quote-part prorata temporis de la provision sur charges du trimestre en cours, ainsi qu'il résulte du décompte de proratas approuvé par les parties et demeuré annexé aux présentes après mention.
Conformément à ces dispositions, l?ACQUEREUR rembourse ce jour, PAR la comptabilité des notaires soussigné et participant, la quote-part de charges lui incombant.
Il est ici rappelé aux parties que cette convention n?a d?effet qu?entre elles et ne peut pas être opposée au syndicat des copropriétaires. En conséquence, le VENDEUR reste seul et entièrement responsable du paiement de la provision en cause à l'égard du syndicat des copropriétaires. Merci
Les dépenses hors budget prévisionnel comprennent les dépenses pour études techniques et celles pour travaux autres que ceux de maintenance,
Rappel des principes légaux A l?occasion de la mutation à titre onéreux d?un lot, le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, VENDEUR ou ACQUEREUR,
qui est copropriétaire au moment de l?exigibilité.
Convention entre les parties
Conformément aux stipulations de l?avant-contrat conclu par elles en date du 10 Avril 2021, les parties conviennent de ce qui suit :
L?ensemble des travaux ayant pu être votés préalablement à la signature de la promesse de vente demeureront à la charge exclusive du VENDEUR s?ils n?ont pas encore été appelés. L?ensemble des travaux votés à compter de cette date seront à la charge exclusive de l?ACQUEREUR. Le VENDEUR déclare qu?à sa connaissance, il n?existe pas de travaux d?ores et déjà votés, n?ayant pas encore été appelés, ainsi confirmé dans l?état daté annexé