Je sollicite vos avis concernant un logement meublé dont j’ai confié la gestion locative à une agence immobilière.
Le loyer est de 1 300 € charges comprises.
Depuis plusieurs mois, ma locataire règle les loyers de façon irrégulière : certains mois elle paie l’intégralité du loyer, d’autres mois seulement une partie. Il lui arrive également de verser ponctuellement un montant supérieur au loyer, ce qui réduit partiellement l’arriéré. Malgré cela, le compte locataire reste débiteur et la dette augmente progressivement.
À ce jour, la dette est d’environ 750 € et se compose notamment des éléments suivants :
Taxe d’enlèvement des ordures ménagères 2024 : 76,87 € (deux relances restées sans effet) ;
Taxe d’enlèvement des ordures ménagères 2025 : 139 € ;
Plaques nominatives de boîte aux lettres : 46 € ;
Révision annuelle du loyer à compter du 04/06/2025 : environ 81 € non récupérés ;
Facture de dégradations qu’elle conteste : 200 € ;
Solde impayé sur le loyer de mars 2026 (environ 20 €);
Solde impayé sur le loyer de juin 2026 : environ 200 €.
L’agence effectue essentiellement des relances par courrier, e-mail ou SMS (parfois de rares mises en demeure). Les relances et mises en demeure n’ont pas permis de régulariser durablement la situation.
Par ailleurs :
Le bail contient une clause résolutoire ;
J’ai souscrit une garantie loyers impayés (GLI) mais la GLI ne peut pas être activée tant que la dette n’atteint pas un mois complet de loyer ;
Il y a environ 8 mois, j’ai adressé à l’agence un courrier recommandé lui demandant notamment d’engager des démarches plus fermes, une mise en demeure d’agir et d’envisager un commandement de payer
L’agence m’a répondu que la situation allait se débloquer, qu’il ne pouvait pas faire un commandement de payer car il y des procédures…
Un échéancier aurait été proposé ou accepté par la locataire il y a 8 mois (engagement de payer sa dette en 5 fois), mais je n’ai jamais obtenu de document précis à ce sujet et plus de nouvelle sur le remboursement, la dette subsiste et a augmenté depuis.
Ce qui est agancant, c’est que la locataire paie quand elle veut et le montant qu’elle veut. Elle n’a apparemment pas de difficulté financière, travaillant en suisse avec un salaire de 7500 euros/mois. L’agence ne fait rien de concret.
Mes questions sont les suivantes :
Une agence de gestion locative peut-elle se limiter à des relances pendant plusieurs mois dans une telle situation ?
Puis-je exiger qu’elle fasse délivrer un commandement de payer par commissaire de justice ?
La présence d’impayés récurrents, même d’un montant relativement limité (environ 750 €), peut-elle constituer un motif légitime et sérieux de non-renouvellement du bail meublé ?
Quels recours puis-je exercer si je considère que l’agence ne défend pas suffisamment mes intérêts dans le cadre de son mandat de gestion ?
Je vous remercie par avance pour vos avis et retours d’expérience.
vous ne pouvez pas facturer les plaques de boite à lettres ni les dégradations en cours de bail.
il vous appartient de missionner un huissier/commissaire de justice pour les commandements de payer. Mais attendez un peu que le montant de la dette soit significatif
vous pouvez résilier le bail à l’échéance pour irrégularité du paiement
Le bail meublé vient d’être renouvelé en juin. Les irrégularités de paiement remontant à plusieurs années, peut-on me reprocher de ne pas avoir engagé plus tôt une procédure de non-renouvellement ?
Par ailleurs, la locataire pourrait-elle contester un non-renouvellement du bail au motif que les impayés portent sur des montants relativement modestes et qu’elle règle malgré tout une grande partie des loyers ?
Ma principale interrogation est de savoir si les impayés récurrents et le non-respect des échéanciers constituent un motif légitime et sérieux suffisamment solide pour justifier un non-renouvellement du bail, sans risque important de contestation de la part de la locataire.
Qui va vous reprocher quoi ? une gestion laxiste n’est pas un délit…
oui des impayés récurrents sont un motif suffisant pour résilier le bail, même si les montants sont faibles. Mais prenez aussi conseil auprès de votre ADIL pour vérifier que les sommes que vous réclamez sont vraiment dues. Il y a quelques anomalies (cf message précédent) et la révision annuelle n’est peut être pas correctement appliquée (sur ce dernier point l’agence peut éventuellement être mise en cause).
le propriétaire est seul responsable de la gestion envers son locataire
en cas de problème avec son mandataire, il lui faudra ensuite assigner son mandataire
tous les documents de la gestion de ce dossier sont la propriété du propriétaire
votre mandataire doit vous transmettre par mail tous les documents que vous demandez: à défaut il faudra lui faire un courrier en RAR pour une mise en demeure
avez vous demandé le décompte locatif de ce contrat depuis l’origine de la conclusion du bail ?
pour rappel si le locataire n’indique pas clairement lors d’un reglement à quoi correspond ce réglement, le montant versé s’impute sur la dette la plus ancienne
tant que le solde ce compte du locataire n’est pas à zéro,l’agence ne peut pas émettre de quittance de loyer
avec tous ces retards de réglement récurrents, vous aviez un motif pour ne pasrenouveler le bail
Le bail meublé a été renouvelé en juin 2026. Les retards et paiements partiels sont récurrents depuis environ un à deux ans.
Dans l’hypothèse où je souhaiterais ne pas renouveler le prochain bail pour motif légitime et sérieux, puis-je me fonder sur l’ensemble de l’historique des incidents de paiement depuis l’origine de la location, ou bien uniquement sur les manquements intervenus pendant la période du bail en cours ?
Autrement dit, le fait d’avoir renouvelé le bail en juin 2026 malgré des incidents antérieurs risque-t-il de m’empêcher de les invoquer ultérieurement, au motif que je les aurais implicitement acceptés ?
Le renouvellement tacite ne vous empêche pas de faire valoir vos droits. Vérifiez bien le décompte locatif fourni par l’agence. Vous y trouverez l’historique.
En matière de location la prescription est de 3 ans.
L’article 7 de la loi 89-462 prévoit que le locataire est obligé :
a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;
Sur ce point, c’est non. L’indulgence d’un bailleur envers son locataire ne le prive pas de ses droits. Seul un engagement explicite (par exemple un accord vous engageant à ne pas faire résilier le bail en échange d’un échéancier) vous prive du droit de résilier le bail pour un motif légitime.
Les retards répétés peuvent être considérés comme un motif légitime et sérieux de non renouvellement du bail, même s’il s’amende. C’est souvent admis par la jurisprudence, surtout quand le locataire ne se montre pas de bonne foi.
A titre informatif la jurisprudence est plus sévère concernant la résiliation judiciaire du bail ou l’application de la clause résolutoire.
Le non-renouvellement du bail pour motif légitime est sérieux étant moins pénalisant pour le locataire, il est plus facile à justifier.
Je pense envisager un non-renouvellement du bail pour motif légitime et sérieux. Le bail actuel se terminera en juin 2027.
Je me demande d’ailleurs s’il serait opportun d’informer la locataire dès maintenant de mon intention de ne pas renouveler le bail. Cela pourrait éventuellement l’inciter à rechercher un autre logement avant l’échéance, mais j’ai aussi conscience que cela risque de créer des tensions et de compliquer davantage les relations.
Par ailleurs, certaines sommes restent impayées depuis longtemps. Par exemple, la TEOM 2024 n’a toujours pas été réglée malgré plusieurs relances, et je n’ai pas l’impression que l’agence ait engagé d’autres démarches malgré mes lettre recommandé et mise en demeure d’agir. l’agence ne veut pas faire de commandement de payer.du coup, elle fait rien.. et donc risque de prescription si aucune action plus concrète n’est entreprise.
On vous a déjà dit que chaque paiement est imputé sur la dette la plus ancienne, sauf stipulation expresse. Donc l’impayé porte sur le dernier loyer ! (sauf information précise démontrant le contraire)
Il est important avant toute démarche d’éplucher le décompte locatif.
Comme déjà dit, il est important de bien identifier les sommes dues et celles que vous ne pouvez pas réclamer. Ensuite vous vous adressez à un huissier pour réclamer les paiements au locataire. La prescription est de 3 ans.
Vous devez envoyer le congé au plus tard en février 2027… sachant que le plus fiable est la notification par huissier.
