J’ai acheté une maisonnette avec un terrain à Lagny sur Marne de 285 m² qui en réalité ne fait que 235 m².
En effet au moment de l’achat la mairie m’a informé que suite à un arrêté d’alignement en 1969 le Conseil Municipal de la ville de LAGNY SUR MARNE a été voté un projet d’élargissement lequel n’a jamais été régularisé sur le plan foncier.
Or aujourd’hui je souhaite démolir et construire et pour appliquer le PLU je suis lésée pour ce qui concerne les espaces verts, car je suis obligé de faire une maison plus petite pour avoir le pourcentage d’espaces verts qui sera appliqué sur 285 m² et non sur les 235 m² que j’ai en réalité car cela n’a jamais été régularisé. Que puis-je faire ? Je peux par exemple aller les voir et dire que je demande un permis de construire sur un terrain qui ne fait en réalité que 235 m2 ? Seront-ils obligés de l’accepter ? Sur quel texte je peux m’appuyer ?
Il est aussi dit «Lors du transfert de propriété, l’indemnité est, à défaut d’accord amiable,
fixée et payée comme en matière d’expropriation. " J’en ai parlé à la mairie et ils m’ont dit que ce serait de l’euro symbolique. En ont-ils le droit ?
C’est une situation complexe mais classique en droit de l’urbanisme (le cas de l’emprise irrégulière et de l’alignement non régularisé). Vous avez juridiquement raison de vous inquiéter et vous avez des leviers pour négocier.
Voici une analyse détaillée de votre situation et la stratégie à adopter pour débloquer votre permis de construire tout en ne vous faisant pas léser financièrement.
1. Le piège du PLU : Pourquoi vous êtes lésée
Vous avez parfaitement compris le mécanisme. Pour l’administration, tant que la cession n’est pas actée, votre terrain fait officiellement 285 m².
Le PLU impose un pourcentage d’espaces verts (par exemple 30%) sur la surface totale du terrain (285 m²), soit 85,5 m² d’espaces verts exigés.
Le problème : Ces espaces verts doivent être de la « pleine terre » (jardin réel). Or, les 50 m² pris par la mairie sont sous le bitume (trottoir/route) et ne comptent pas comme espaces verts.
Conséquence : Vous devez trouver les 85,5 m² d’espaces verts intégralement sur vos 235 m² restants. Cela « mange » votre constructibilité.
Si le terrain faisait officiellement 235 m², le PLU n’exigerait que 70,5 m² d’espaces verts (30% de 235). Vous perdez donc l’équivalent de 15 m² de surface au sol potentielle pour votre maison.
2. La solution : La Division Parcellaire (et non un simple permis)
Vous ne pouvez pas simplement déposer un permis en déclarant 235 m² si votre titre de propriété dit 285 m². Ce serait une fausse déclaration.
La procédure à suivre est la suivante :
Faire appel à un Géomètre-Expert : Il doit effectuer une division parcellaire. Il va créer deux lots :
Lot A : 235 m² (votre futur terrain à bâtir).
Lot B : 50 m² (la bande de terrain occupée par la voirie).
Déposer le permis sur le Lot A : Une fois la division actée (document d’arpentage), vous déposerez votre permis de construire uniquement sur le lot de 235 m². Ainsi, le calcul des espaces verts s’appliquera sur 235 m², résolvant votre problème de densité.
3. L’indemnisation : Refusez l’Euro Symbolique
La Mairie tente un « coup de bluff ».
L’argument de la Mairie : « Ce terrain est sous la route, il est inconstructible, donc il ne vaut rien (1 €). »
Votre argument juridique : C’est une emprise irrégulière (voire une voie de fait). La Mairie a pris votre terrain sans payer. En vous privant de ces 50 m², elle diminue vos droits à construire (le coefficient d’emprise au sol et les espaces verts sont réduits).
Le Droit : En matière d’alignement entraînant un transfert de propriété, l’indemnité doit être fixée comme en matière d’expropriation (articles L. 112-7 du Code de la voirie routière). Elle doit correspondre au préjudice réel.
Si la mairie refuse de payer, le juge de l’expropriation peut être saisi pour fixer le prix.
L’indemnité ne peut pas être symbolique si le terrain a une valeur, même résiduelle, ou si son amputation vous cause un préjudice (perte de constructibilité).
4. Plan d’action recommandé
Voici la marche à suivre pour débloquer la situation :
Étape 1 : Le courrier recommandé (Mise en demeure)
Envoyez une lettre recommandée avec AR au Maire (copie au service urbanisme). N’y allez pas seulement à l’oral.
Rappelez que l’alignement de 1969 n’a jamais été régularisé (emprise irrégulière).
Indiquez que vous souhaitez régulariser cette situation par une cession amiable de la bande de terrain.
Précisez que vous refusez l’euro symbolique car cette amputation de 50 m² réduit vos droits à construire sur la parcelle restante (préjudice direct).
Demandez à la mairie de saisir France Domaine (Service des Domaines) pour obtenir une évaluation réelle du prix au m² dans le secteur, ou proposez un prix basé sur une décote modérée du prix du terrain à bâtir (par exemple 50% du prix du marché, mais pas 1€).
Étape 2 : La Division (Géomètre)
Mandatez un géomètre pour borner le terrain et préparer le document d’arpentage détachant les 50 m². C’est un frais à votre charge (env. 1000-2000€), mais c’est la clé pour déposer un permis sain.
Étape 3 : Le Permis de Construire
Déposez votre permis de construire sur la base de la surface de 235 m² (Lot A issu de la division).
Dans la notice du permis, précisez que le Lot B est destiné à être cédé à la commune pour régularisation de voirie.
La Mairie sera « obligée » d’instruire le permis sur la base de 235 m² car c’est l’unité foncière déclarée par le géomètre.
Résumé des réponses à vos questions
Puis-je demander un permis sur 235 m² ?OUI, mais seulement après avoir fait acter la division par un géomètre.
Seront-ils obligés de l’accepter ?OUI, ils devront appliquer les règles du PLU sur la nouvelle surface de 235 m². Ils ne peuvent pas vous forcer à inclure un terrain qui est destiné à la voirie publique dans votre assiette de projet.
Ont-ils le droit de proposer l’euro symbolique ?OUI, ils ont le droit de le proposer, mais vous avez le droit (et l’intérêt) de REFUSER. Ils ne peuvent pas vous l’imposer sans décision de justice.
Conseil tactique : Si vous êtes pressée pour construire, vous pouvez accepter un prix bas (par exemple 10 ou 20 €/m² au lieu de l’euro symbolique) pour fluidifier la signature, mais ne cédez pas sur le principe de la division préalable, car c’est elle qui sauve votre projet de construction.